La Ley 1480 de 2011 y su impacto en la estructura obligacional de las entidades fiduciarias como voceras de las fiducias de administración y pagos, también llamadas fiducias completas en desarrollos inmobiliarios –Hacia un cambio de paradigma Law 1480 of 2011 and its impact on the obligational structure of trusts as voices of administrative and payment trusts; also called full trusts in real estate developments –towards a paradigm change–

Resumen

El negocio jurídico de fiducia mercantil ha permitido en las últimas décadas un crecimiento acelerado del mercado inmobiliario que ha impactado positivamente la economía nacional. En este, las entidades fiduciarias participan bajo diversas y elásticas tipologías y posiciones contractuales, convirtiéndose en eje central y en el motor de desarrollo económico y social del país, pues trasmiten confianza y transparencia al consumidor y al constituyente fideicomitente, haciendo que el mercado inmobiliario adquiera una dinámica progresiva. En la mayoría de los casos, la decisión del consumidor a la hora de adquirir una unidad inmobiliaria va a estar soportada en el deber de seguridad y protección que otorga la entidad fiduciaria y que deriva de su experiencia, probidad, solidez, vigilancia y alta regulación. Pese a lo anterior, se ha creado una línea interpretativa alrededor del marco obligacional propio de las entidades fiduciarias, que desdibuja las expectativas legítimas del consumidor inmobiliario, pues sin ningún matiz o excepción, excluye de plano la responsabilidad por el cumplimiento de los pilares básicos sustanciales consagrados en la Ley 1480 de 2011 –información y publicidad, garantía de calidad, idoneidad y seguridad y protección contractual–, considerando la normativa dispuesta en el Código de Comercio y la regulación particular del sector financiero, la base de su tesis. Contrario a ello, se aborda en el presente el análisis hermenéutico en la materia de una forma sistémica y armónica a la luz de los principios consignados en la Carta Política, integrando a la normativa sectorial, las normas generales de protección al consumidor y las instituciones propias del derecho privado con un nuevo enfoque constitucional. Lo anterior, en tanto se trata de un tema de especial relevancia constitucional, pues afecta el núcleo esencial de derechos constitucionales reconocidos en la Carta Política como el derecho a la vivienda, a la dignidad humana, a la igualdad y el deber de solidaridad. De esta forma, se abre la posibilidad de considerar que, en ciertas categorías

de negocios fiduciarios en materia inmobiliaria, puntualmente en fiducias inmobiliarias de administración y pagos llamadas también fiducias completas, dependiendo de la finalidad económica, de la actividad en la relación negocial y del rol asumido frente al consumidor inmobiliario, dichas entidades tengan una responsabilidad directa respecto de las obligaciones emanadas de la Ley 1480 de 2011, lo cual se cimienta en los siguientes ejes axiales: 1. La Ley 1480 de 2011 como régimen normativo integrado a la actividad fiduciaria a partir de: (i) Una interpretación sistémica, histórica y conforme a la constitución del ámbito de aplicación regulado en el artículo 2 de la Ley 1480 de 2011; y (ii) La conexidad contractual como institución hermenéutica de convergencia normativa – La construcción y adjudicación de la unidad inmobiliaria al consumidor como causa supra contractual del negocio subyacente en el contrato de fiducia; 2 El consumidor inmobiliario no persigue adquirir un producto financiero, verbigracia, una cuenta de ahorro, pese a que obtiene la unidad inmobiliaria a través de un vehículo financiero diseñado para el efecto, pues […] “el fideicomiso, en esencia, no es más que un mero vehículo de un negocio subyacente1 […]; 3. Como consumidor de un bien material, es titular de todos los derechos consagrados en la Ley 1480 de 2011 y concordantes, cuyos bastiones fundamentales son: (i) La Información y Publicidad, (ii) La Garantía de Calidad, Idoneidad y Seguridad y (iii) La Protección Contractual. Los anteriores constituyen su principal interés, su finalidad última; 4. Conforme doctrina de gran autoridad en la materia2, las entidades fiduciarias en su actuación como gestores, deben procurar la satisfacción del interés o finalidad última del beneficiario, y por ende el régimen de responsabilidad a de deducirse de los dichos valores en juego, afirmación que emana del artículo 3 literal a) de la Ley 1328 de 2009[3]; 5. El consumidor como beneficiario en la mayoría de los casos, no es parte del contrato de fiducia inmobiliaria, es un tercero ajeno, cuya finalidad e interés es propio e independiente4; y 6. Las obligaciones en cabeza de las entidades fiduciarias no se circunscriben a las denominadas de medio bajo un régimen de responsabilidad subjetivo conforme lo normado en artículo 29.3 del Decreto 663 de 19935, pues todo dependerá del análisis, la naturaleza, la finalidad del consumidor, la correlativa gestión para otro, el pacto contractual y demás relaciones que se susciten en la ejecución del respectivo negocio.